Для содержания многоквартирного дома можно создать ТСЖ или нанять другую организацию, которая за умеренную плату сделает работу. Но жильцам следует знать права и обязанности любой управляющей компании. Тогда будет проще контролировать ее деятельность.
Что такое управляющая компания
Это юридическое лицо, выполняющее услуги по содержанию многоквартирного дома. У таких организаций немало функций и полномочий, регулируемых жилищным законодательством. Обычно они связаны с содержанием общедомовой собственности, а предоставлением коммунальных ресурсов или выполнением технических работ занимаются другие специалисты.
Важно: для получения услуг фирмы по содержанию определенного МКД нужно заключить договор управления.
Функции управляющей компании
К соответствующим функциям можно отнести:
- ремонт;
- проверку технического состояния дома;
- организационные услуги;
- представление интересов клиентов в госструктурах;
- управление общедомовой собственностью;
- содержание придомового участка.
Жильцы дома вправе контролировать нанятых с помощью контракта работников.
Организация работы управляющей организации
Такие фирмы организовывают свою работу по-разному. Обычно они используют несколько вариантов, позволяющих эффективно выполнять обязанности по управлению. В первом случае все основные вопросы решают работники компании. Для выполнения технических работ они привлекают других специалистов, заключая с ними договора подряда.
Второй вариант – это полноценное обслуживание многоквартирного дома сотрудниками одной компании. Они являются фирмами с большим штатом, а у них на балансе находится несколько десятков жилых зданий.
Обязанности УК
Жильцам, которые оформляют контракты с такими компаниями, нужно знать все подробности их деятельности. К примеру, что входит в обязанности выбранной управляющей компании, какая ответственность предусмотрена за невыполнение обязательств и многое другое.
Эксплуатационно-ремонтные работы
Содержание многоквартирных домов управляющей компанией подразумевает:
- обеспечение безопасной эксплуатации жилплощади для владельцев;
- систематический осмотр собственности;
- проведение текущего и капитального ремонта;
- контроль соблюдения правил пожарной безопасности;
- уборка мусора;
- контроль использования общедомовых счетчиков;
- применение различных способов энергосбережения.
Полный список указан в договоре управления.
На придомовой территории
Уход за придомовым участком – еще одно обязательство УК. Сотрудники фирмы должны заниматься уборкой и вывозом мусора, посадкой кустарников или цветов и установкой/обустройством детских площадок. Владельцы вправе контролировать выполнение с помощью письменных отчетов.
По части технического контроля
Коммунальные услуги входят в обязанности управляющей компании. Для этого с соответствующей фирмой оформляют отдельное соглашение. Она выступает посредником между поставщиком и потребителем ресурсов. Сотрудники фирмы выполняют технический контроль над приборами учета, принимают меры по эффективному расходованию ресурсов, проводят ремонт.
Организационные услуги
Основными функциями фирмы являются организационные услуги:
- расчеты с ресурсоснабжающими организациями;
- принятие мер по борьбе со злостными неплательщиками;
- ведение и хранение технических бумаг;
- проведение общих собраний с владельцами квартир (минимум 1 раз в год);
- предоставление сведений жильцам об изменениях тарифов и т. д.;
- оформление регистрации.
Из этого следует, что УК вправе выявлять среди владельцев квартир неплательщиков и принимать соответствующие меры. Она вправе заниматься организацией работы сторонних фирм и передавать клиентам отчеты о своих действиях.
Что не входит в обязанности управляющей компании
Все функции фирмы строго регламентированы не только жилищным законодательством, но и внутренними локальными актами организации. Существует ряд функций фирмы, которые не выполняются по умолчанию. И если они не указаны в договоре, то УК может их игнорировать:
- вывоз мусора;
- ремонт или установка домофона;
- осуществление внеочередного ремонта;
- сруб деревьев;
- проведение работ по установке освещения улицы, систем видеонаблюдения или сигнализации;
- дополнительное украшение придомового участка.
Важно: поэтому за некоторые из этих услуг собственникам недвижимости нужно доплачивать отдельно или обращаться к другим узкоспециализированным организациям.
Права управляющей компании
Существуют полномочия управляющей компании, которые учитывают при оформлении договора. К ним относится:
- Предоставление сведений о нелегальных перепланировках контролирующим органам.
- Выявление незаконных действий по использованию собственности и передачу этих сведений для привлечения нарушителей к ответственности.
- Использование мер по взысканию долгов с владельцев квартир.
- Решение финансовых вопросов. Это получение оплаты от клиентов, передача средств за работу нанятых работников. Управляющие компании могут использовать резервные деньги на погашение долга или переводить средства со счета одного МКД на счет другого МКД.
- Осуществления контроля передачи правильных показателей счетчиков.
- Приостановление подачи ресурсов – водоснабжения, электричества и т. д.
К правам относится и получение материального вознаграждения. Сумма и способ оплаты регулируются контрактом, заключаемым сторонами.
Порядок отчета перед жильцами и контроль собственников за деятельностью УК
Владельцы жилплощади должны контролировать УК, так как платят за предоставляемые услуги. И не имеет значения, создали ли жильцы ТСЖ или ограничились лишь неформальной инициативной группой.
Представители организации должны передавать владельцам квартир всю информацию о своих действиях и проведенных работах. Для этого используют специальные отчеты. Порядок их предоставления регулируются контрактом.
Различают:
- годовые отчеты;
- годовой план работ.
Отчет содержит следующие сведения:
- порядок получения денег;
- расходы;
- список нужд, на которые потратили деньги;
- выполненные работы;
- сведения о задолженностях;
- список планов на следующий календарный год.
Унифицированной формы отчета нет. Поэтому каждая фирма составляет его на свое усмотрение, но с учетом правил делопроизводства. Это касается и годового плана, с помощью которого жильцы контролируют выполненный (и невыполненный) объем.
Разрешение спорных ситуаций
УК, предоставляющие различные услуги, не всегда удовлетворяют потребности клиентов. Поэтому возникают различные конфликтные ситуации, разрешение которых нередко требует вмешательства третьих лиц (контролирующих органов, суда). Для их разрешения хозяевам жилплощади нужно:
- осуществить попытку мирного разрешения спора;
- если не получилось, обратиться в контролирующие органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию).
Последней инстанцией, где можно получить помощь, является суд.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности
Иногда владельцы имущества сталкиваются с тем, что УК игнорирует выполнение обязанностей. Чаще это касается проведения различных работ, особенно, если компания уже потратила перечисленные деньги на другие нужды.
Важно: Жилищный кодекс РФ (ст. 162) предусматривает конкретную ответственность управляющей компании за отказ от выполнения своих функций.
Собственникам нужно:
- обратиться к руководителю с письменной претензией;
- дождаться ответа;
- лично встретиться с начальником, если нет никакого письменного ответа.
При игнорировании официального обращения руководством компании потерпевшая сторона обращается в жилищную инспекцию. После проведения проверки владельцы недвижимости смогут расторгнуть договор. Судебное разбирательство используется, если нужно взыскать с руководства фирмы моральный или материальный ущерб. Но если компания объявлена банкротом, даже это не поможет.
Выводы и заключение
Права и обязанности выбранной управляющей компании должны быть известны клиентам до оформления договора. Несмотря на большой список обязательств, у этой фирмы немало полномочий. Они касаются должников за «коммуналку» и тех хозяев имущества, кто проводит незаконные перепланировки. Поэтому условия контракта перед подписанием проверяют с юристом. А при появлении конфликта с руководством потерпевшая сторона обращается к контролирующим органам.
