Очень важно понимать, что апартаменты на сегодняшний день являются нежилыми помещениями с точки зрения законодательства, даже если дом имеет все признаки жилого дома, т.е. есть почтовые ящики, детская площадка и прочее. А по документам это проходит как дом с нежилыми помещениями, которые приобретаете как апартаменты, то надо чётко для себя понимать, что приобретаете коммерческую недвижимость.
Когда покупаете апартаменты, то сэкономить можно порядка 20%, а в некоторых случаях и значительно больше по сравнению с покупкой жилой квартиры. Однако, надо знать о подводных камнях при покупке апартаментов. Есть плюсы, а есть минусы, о которых расскажем далее.
Что нужно учесть
Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков. Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность. А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.
В таких апартаментах ни то что некомфортно жить, а просто небезопасно для вас, вашей семьи и детей. Поэтому не покупайте апартаменты у застройщиков с сомнительной репутацией. Смотрите и изучайте сам объект. Почему? Потому что за красивой упаковкой и низкой ценой может скрываться неликвид, который потом сложно сдать в аренду или продать.
Говоря про апартаменты, не можем обойти стороной такой вопрос как покупка апартаментов в кредит. Апартаменты это коммерческая недвижимость. И очень сложно сейчас купить коммерческую недвижимость по льготной ипотечной ставке. Потому что льготное ипотечное кредитование в основном относится к жилью. Если будете читать программу по государственной поддержке для льготников, то в ней встретить такие слова, как «жильё», «жилая квартира» и не слова про нежилые помещения или коммерческую недвижимость, или апартаменты. И это надо иметь в виду!
Хотя бывают такие истории, когда застройщики вместе с банкирами завуалировано дают низкую процентную ставку. По сути делают скидку на апартаменты и этим можно пользоваться.
Содержание общедомового имущества
Ещё очень острый вопрос — это содержание общедомового имущества. Если в жилых домах с квартирами более или менее всё понятно (вы как владелец квартиры являетесь совладельцем общедомового имущества, которого в жилых домах, как правило, не так много и его содержать не обременительно), то в домах с апартаментами истории иногда бывают совсем другого характера. Бывают в таких зданиях офисные помещения, торговые помещения, какие-то комнаты переговоров, комнаты для проведения досуга, курительные комнаты, даже бывают читальные залы. И всё это имущество вы также должны содержать. И неважно пользуетесь им, не пользуетесь. И счета за содержание бывают очень и очень большие.
Управление домом
Второй по значимости вопрос — это управление домом. Если в жилых домах обычно на собрании жильцов выбирается управляющая компания, жители принимают голосованием, что им делать по дому, какие установить тарифы, то в апартаментах бывают такие неприятные истории, когда застройщик за собой оставляет в собственности торговые помещения, офисные помещения и, например, ряд апартаментов. И становится мажоритарным владельцем с правом решающего голоса. Что такого может сделать владелец? Сам выбрать управляющую компанию, назначить нужные ему тарифы, что-то делать, например, возьмёт себе памятник во дворе поставит или вообще ничего делать не будет. И у вас как у собственника апартаментов, в принципе, не будет никаких рычагов, чтобы изменить ситуацию. И эту историю также нужно знать.
Ещё один минус в апартаментах — это то, что если в квартире нельзя сделать офис, то в апартаментах, пожалуйста. Можете себе купить апартаменты для проживания, а в соседних апартаментах откроет офис сетевая компания, куда целый будет ходить народ с улицы. Такое вот неприятное соседство.
Также в апартаментах нет ограничений по режиму тишины. Если ваш сосед решит сделать в своих апартаментах студию звукозаписи или какую-то мастерскую, то, в принципе, вынуждены будете жить как говорится без тишины и слушать что там творит сосед.
Очень важный момент
Квартиру нельзя забрать за долги, как единственное жильё. Исключением является квартира купленная в ипотеку, но она и так находится в залоге у банка. А вот апартаменты, пожалуйста. Поскольку апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вдруг в жизни у вас случится так, что у вас появились долги, то судебные приставы спокойно придут и выселят из апартаментов вас, вашу семью и детей. И всех на улицу! И не будет никаких рычагов, чтобы бороться за своё последнее жильё. Поэтому принимая решение о покупке апартаментов для жилья, подумайте насколько это безопасно для вас и вашей семьи.
Боль многих владельцев коммерческой недвижимости — это налог на имущество, в том числе и владельцев апартаментов. Почему так происходит? Потому что власти из года в год увеличивают кадастровую стоимость. Растёт кадастровая стоимость, растёт и налог на имущество. И в последнее время он становится просто обременительным. И зачастую налог на имущество равен доходу, который приносит коммерческое помещение. Например, если приобретаете квартиру, то платите от кадастровой стоимости 0,1%. Если у вас квартира стоит больше 10 млн. рублей, то платите 0,15%. А при покупке апартаментов, будете платить в пять раз больше налог на имущество (порядка 0,5%). А если вас угораздит купить апартаменты в каком-то модном административно-деловом комплексе, то налог на имущество может составляет 1,5-2% от кадастровой стоимости. А это уже существенные деньги.
Однако, у апартаментов есть и существенные плюсы, о которых далее вам расскажем.
Главный и основной плюс — это экономия при покупке. Покупая апартамент, вы заплатите на 20, 30, а в некоторых случаях на 40% меньше, чем если бы покупали квартиру. И такая экономия вам позволит компенсировать все ваши расходы и по переплате налога на недвижимость, и по коммунальным платежам. Например, если покупаете квартиру площадью 80 м2 в Москве, то коммунальные платежи у вас составят 10 000 рублей в месяц. Такие апартаменты вам обойдутся по коммунальным платежам в 20 000 рублей. То есть, разница между квартирой и апартаментами по коммуналке составит 10 000. За год это будет 120 000 рублей. За десять лет это будет 1, 200 000 рублей. А разница в цене между апартаментами и квартирой может составить 5 000 000 рублей. Эти 5 млн. рублей вам покроют и налог на имущество, и коммуналку на десять лет вперёд. Поэтому покупая апартаменты вы существенно экономите. Сэкономил — значит заработал.
Апартаменты, как правило, строят в тех местах, где нельзя построить жилой дом. Например, есть место для строительства офисного центра или гостиничного комплекса, но там нет места для строительства жилого дома, чтобы к этому жилому дому построить инфраструктуру (школу, детский сад и поликлиники). Тогда застройщики приходят, берут эту землю намного дешевле, чем нежели они купили бы землю для строительства жилого дома и строят на ней апартаменты. И у них получается достаточно невысокая цена, поскольку у них минимальные издержки для строительства. В таких апартаментах очень интересно и выгодно жить. Почему? Потому что людям там удобно. Это хорошая локация и удобно добираться до работы. Как правило, в таких апартаментах селятся молодые семьи без детей. И у них не возникает вопрос со школами и поликлиниками. Хотя не знаем случаев в Москве, когда люди поселились в апартаментах (даже в аренду), и у них возникла сложность устроить ребёнка в детский сад или школу. Тем более сейчас в Москве, когда все ушли на онлайн-образование. Может вообще возникнуть вопрос, что делать со школами, в которые никто не ходит.
Третий плюс.
Зачастую апартаменты более рентабельны для инвестиций. Почему это происходит? Потому что сейчас люди голосуют кошельком за новое качественное жильё. Если выбирать между новыми построенными апартаментами с хорошей инфраструктурой и старым элитным жильём 2000-го года выпуска, то, конечно, люди выберут новые апартаменты. Там комфортнее, безопаснее и приятнее жить. И по сути они вам обойдутся дешевле, нежели покупка квартиры. А сдавать будете, например, по той же арендной ставке, а иногда даже выше. И эта арендная ставка, которую будете получать, покроет и ваш налог на имущество, и более высокий процент по ипотеке, и более высокие коммунальные платежи. Также апартаменты можно сдавать как коммерческую недвижимость, например, под офис. И самое важное, что сейчас планируется в Минстрое. Достраиваемые и построенные апартаменты приравнять к статусу жилого помещения. И, что произойдёт в итоге? В итоге все апартаменты подорожают на 15-20%. И этим нам с вами можно воспользоваться. Поэтому берите себе на заметку. Сейчас хорошая возможность заработать на апартаментах.
Итог. Хотим, чтобы собственники в первую очередь дали определение, что такое апартаменты. И прояснили ситуацию, какие апартаменты они планируют переводить в жилые помещения. Эту инициативу с переводом апартаментов в жильё абсолютно поддерживаем. Это хорошая история.
Ну, нельзя же говорить, что мы запретим апартаменты, запретим их строить, жить в них. Ну, реально звучит странно. Во всём мире люди жили, живут и будут жить в апартаментах. Кто вам может запретить жить в гостинице или в апарт-отеле — нежилом помещении.
![АПАРТАМЕНТЫ в 2021: покупка апартаментов и перевод в жилое - ЕРУНДА! [Инвестиции в Апартаменты]](https://i.ytimg.com/vi/iXnAlBHrr7w/maxresdefault.jpg)
Если возьмём компанию ДОМ.РФ (государственную компанию), которая уже долгое время тратит бюджетные деньги на покупку апартаментов и создаёт доходные дома. И что получается? Что чиновники тратили бюджетные деньги нецелевым образом. Звучит очень странно.
Можем сказать, что зачастую сейчас в новых апартаментах намного комфортнее, безопаснее проживать, чем в старых каких-то панельных домах. Мы как инвесторы считаем, что идея со строительством и покупкой апартаментов очень хорошая история. И она достаточно доходная. Сейчас видим в этом потенциал. Надо смотреть локацию, концепцию и как реализован проект. Если всё сделано на достойном уровне, то такой вариант можно рассматривать потенциально как инвестицию с целью получения пассивного дохода или для перепродажи.
Также сейчас интересно покупать апартаменты для проживания. Во многих новых апартаментах намного комфортнее и приятнее жить, чем в старом панельном доме или в элитном доме двухтысячного года постройки.
Желаем удачных сделок с недвижимостью.
