Как узаконить перепланировку квартиры?

Строительство многоквартирных домов ведется согласно утвержденному плану. Каждая деталь возведенного здания выполняет строго определенную функцию. В связи с этим внесение существенных изменений в конструкцию сооружения способно привести к опасным последствиям, в том числе и к обрушению. Поэтому узаконить перепланировку квартиры в жилых домах можно только в тех случаях, когда результаты ремонта не несут существенной угрозы людям.

Как узаконить перепланировку квартиры

Запреты при перепланировке жилых помещений

Необходимо различать понятия перепланировка (реконструкция) и ремонт. Под последним подразумевается осуществление косметических изменений в жилой комнате. Результаты уже сделанного ремонта не требуют согласования.

Внимание: под перепланировкой понимается внесение изменений в несущие конструкции здания.

Узаконивания не требуют следующие виды работ:

  • установка встроенных систем и бытовых приборов;
  • оклейка обоями или покраска стен;
  • замена радиаторов и сантехнических приборов, окон, балконных и межкомнатных дверей (без расширения проемов);
  • монтаж кондиционеров или антенн на фасаде здания;
  • удаление стен, не относящихся к несущей конструкции;
  • организация проема в стене, не являющейся несущей.

Важно: согласно действующим нормативам, в техническом паспорте на квартиру отражается расположение газовой плиты. Перенос этого бытового прибора рассматривается, как самовольная перепланировка, что требует согласования в соответствующих инстанциях.

View this post on Instagram

Неделя одна, а #разбор_планировки уже второй 😅 ⠀ Сегодня интересно будет 😉 ⠀ ⠀ Дано: ▪️Квартира двухкомнатная, площадью 54,8 кв.м. ▪️на кухне газ 💨 ⠀ Что нужно: ▪️кухня ▪️спальня (просили в большой комнате) ▪️детская для двоих детей (возле кухни увеличить комнату) ▪️один санузел заменить на кладовку ⠀ ⠀ ‼️ прошу вас сразу обратить внимание на размер мебели на плане застройщика и реальные размеры мебели (листайте дальше мои планы). Как вам такое? ⁉️ ⠀ ⠀ ✅ Мои мысли: ⠀ ▪️прихожей нет от слова совсем, поэтому в одном варианте я предлагаю ванную комнату увеличить за счёт коридора, а из санузла сделать кладовку; а во втором варианте все же оставить санузлы раздельными (4 человека как никак), разместить вешалку и пуф в прихожей ⠀ ▪️сместить проем в кухню вправо, чтобы и кухню сделать функциональной и в коридоре шкаф поставить ⠀ ▪️большую комнату и дальнюю я бы все же отдала под детскую ⠀ ▪️так как на кухне газ, никаких кардинальных историй с переносом кухни тут не будет ⠀ ⠀ Что скажете? 👇🏻 ⠀

A post shared by ПЛАНИРОВКИ • ДИЗАЙН ИНТЕРЬЕРОВ (@planirovka_idea) on

В общем порядке под реконструкцией жилых помещений понимается внесение изменений, которые оказывают существенное влияние на конструкцию здания.

Запреты на перепланировку квартиры

К перепланировке относятся следующие виды работ:

  • ремонт, существенно ухудшающий условия проживания человека;
  • перенос отопительных приборов на лоджии и балконы;
  • снос несущей стены или формирование проемов в последней;
  • снос несущих перегородок;
  • перенос мокрых зон;
  • заделывание вентиляционных шахт;
  • объединение жилых помещений;
  • монтаж теплых полов путем отведения труб от общей системы отопления;
  • увеличение жилых помещений за счет присоединения общедомовых площадей.

В ряде случаев перепланировкой признаются работы по изменению положения инженерных сетей, проложенных в квартире (газовые трубы, электропроводка и другое).

Важно: если при проведении ремонта возникают сомнения по поводу законности выполняемых работ, рекомендуется обратиться за консультацией в территориальное отделение БТИ.

Штрафы за выполненную перепланировку без согласования полагаются, когда проведены следующие работы:

  • увеличение площади кухни или санузлов за счет жилых помещений (запрещено увеличивать более чем на 25 %);
  • создание студии путем объединения кухни и жилой комнаты в случаях, когда квартира оборудована газовой плитой;
  • перенос ванной комнаты и туалета в жилые помещения (увеличивается вероятность затопления соседей).

Внимание: законом запрещено увеличивать площадь жилых помещений за счет балкона, так как последний не входит в состав квартиры (не отражается в техническом плане). Однако гражданам разрешено объединять эти площади посредством арки.

Также запрещено переносить пол на первом этаже ниже уровня земли и устанавливать краны на трубах, которые перекрывают подачу газа, тепла и воды соседям. В случае обнаружения таких изменений сотрудники контролирующих органов, помимо штрафа, обязуют собственников вернуть квартиру в прежний вид. В частности, от владельцев требуют возвести стены, которые должны быть на месте, отраженном в техническом плане.

Ограничения владельцам при перепланировке квартиры

Согласно действующим законодательным нормам, оформление самостоятельной перепланировки потребуется, если выполнены следующие работы:

  • перенос либо снос перегородок между комнатами;
  • перенос на новое место раковины либо газовой плиты;
  • формирование студии (объединение кухни и жилого помещения в многокомнатной квартире разрешено);
  • укладка плитки в жилых помещениях.

Внимание: часть работ по перепланировке жилинспекция не согласовывает. К этому, в частности, относится вынос радиатора отопления на лоджию либо балкон.

Действующее законодательство разрешает увеличивать площадь кухни за счет санузла или жилой комнаты в верхних и цокольных этажах соответственно.

Ограничения владельцам при перепланировке квартиры

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Легализация жилья, в котором провели перепланировку, необходима для того, чтобы реальный план квартиры соответствовал техническому. Иначе на собственника наложат штраф. Также узаконивание перепланировки потребуется, если в будущем планируются юридически значимые действия с этой квартирой:

  • продажа;
  • обмен;
  • передача в дар и другое.

Важно: сделки с квартирой проводятся при наличии технического паспорта, который оформляется в БТИ, и поэтажного плана.

Действующее законодательство разрешает продавать недвижимость с не узаконенной перепланировкой. В таких случаях обязательства по внесению соответствующих изменений в технический паспорт ложатся на новых владельцев.

Внимание: если владелец квартиры на момент продажи умолчал о наличии внесенных конструктивных изменений, покупатель вправе оспорить результаты сделки через суд и вернуть ранее уплаченные деньги.

Перепланировку необходимо узаконивать, если квартира ранее была куплена в ипотеку, и долг после завершения капитального ремонта полностью не выплачен. В таких обстоятельствах банк вправе принудить собственников вернуть жилые помещения в первоначальный вид.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведения ремонтных работ

Выполнить перепланировку квартиры можно после согласования с соответствующими органами (жилинспекция и другие) либо самовольно. При выборе последнего способа узаконить проведенные работы достаточно сложно. Однако если результат реконструкции жилых помещений соответствует действующему законодательству, то через суд можно добиться внесения изменений в технический паспорт.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведения ремонтных работ

Порядок узаконивания перепланировки в данном случае следующий:

  1. Сбор документов для обращения в суд. Для этого потребуются выписка из ЕГРН (либо документ-основание типа договора купли/продажи), техпаспорт, заключение СЭС о соответствии квартиры нормам, проект жилых помещений (заказывается в специализированной организации).
  2. Оповещение архитектурного отдела местной администрации о внесенных конструктивных изменениях.
  3. Обращение в суд.
  4. Получение нового технического паспорта (если выигран суд).
  5. Постановка квартиры на учет в Росреестре и получение нового кадастрового паспорта.

Внимание: если перепланировка привела к увеличению или уменьшению площади жилых помещений, то после процедуры потребуется зарегистрировать данные изменения в МФЦ либо УФРС.

Описанный вариант узаконивания наименее удобен, так как судебные разбирательства по времени могут затянуться на долгий срок. Помимо этого, вероятность принятия положительного решения в данном случае крайне мала.

Важно: если проводится реконструкция ипотечного жилья, собственники обязаны до начала ремонта согласовать будущие работы с банком, у которого квартира находится в залоге.

Юристы рекомендуют использовать первый вариант узаконивания перепланировки. То есть необходимо до проведения капитального ремонта согласовать в соответствующих инстанциях будущие работы. Узаконивание реконструкции жилых помещений в данном случае также проводится в несколько этапов. Для этой процедуры потребуется, помимо техпаспорта и документов на квартиру, собрать выписки из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и домовой книге о составе проживающих.

Заказ проекта реконструкции

На следующем этапе необходимо подать заявление в территориальное отделение бюро технической инвентаризации. Без посещения квартиры сотрудником БТИ внести изменения в план внутренних помещений нельзя. Представители бюро проведут измерения, которые покажут, можно ли проводить запланированные работы.

Если будущий ремонт потребует внесения существенных изменений, то необходимо заказать проект реконструкции.

Заказ проекта реконструкции

Только на основании проекта реконструкции возможна законная перепланировка квартиры. Этот документ, разрабатываемый лицензированными компаниями, учитывает варианты прокладки инженерных сетей и внесения изменений в конструкцию квартиры, которые не нанесут вреда как зданию, так и соседям (в частности, не вызовут пожара или затопления).

Проект реконструкции разрабатывается на основании технического плана БТИ и замеров, проведенных сотрудниками компании в жилых помещениях.

Получение нового технического паспорта

Технический план (ранее именовался, как паспорт) заказывают в территориальном отделении БТИ. Причем этот документ можно получить после завершения реконструкции жилых помещений. Для оформления техплана потребуется предоставить в БТИ:

  • акт комиссии, утвердившей перепланировку, или распоряжение о проведенном переустройстве;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о госрегистрации и иное);
  • проект перепланировки;
  • прежний техплан (техпаспорт, если документ выдан до 2013 года);
  • личное удостоверение собственника (собственников).

Новый технический план изготавливается в 10-дневный срок. Заявителю, по окончании указанного периода, выдается документ на бумажном носителе и в электронном виде. Срок действия технического плана ограничен временным интервалом, в течение которого собственник не вносит конструктивные изменения в квартире.

Получение нового технического паспорта

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности

Несмотря на то, что техплан содержит больше информации, основным документом, в котором отражены характеристики жилых помещений, считается кадастровый паспорт. Последний состоит из описания квартиры и чертежа внутренних комнат.

Для получения паспорта потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Кадастровую палату, предоставив:

  • документы-основания на квартиру;
  • акт приемочной комиссии;
  • техплан;
  • план БТИ.

Также потребуются документы, которые подтверждают факт согласования проведенных работ с противопожарной службой, Роспотребнадзором и Ростехнадзором.

Свидетельство о госрегистрации недвижимости заново не оформляется, если собственник не увеличил либо не уменьшил площадь жилых помещений. В случаях, когда такие обстоятельства наступили, данный документ необходимо заказать в Росреестре. Новое свидетельство оформляют после предоставления техплана и документов, подтверждающих право собственности.

Рассмотрение вопроса в суде

Если жилинспекция отказывается узаконить перепланировку, собственники сохраняют право оспорить такое решение через суд. Для этого потребуется составить исковое заявление и приложить к последнему пакет документов, который подавался в местную администрацию.

Суд удовлетворяет запрос собственника в случаях, когда внесенные конструктивные изменения не принесли урона соседям или зданию, а также не привели к ухудшению жилищных условий. Если капитальный ремонт не соответствует действующим нормативам, то собственникам отказывают в узаконивании перепланировки.

Рассмотрение вопроса в суде

Внимание: граждане вправе оспорить данное решение в трехмесячный срок после вступления судебного постановления в законную силу.

В случае удовлетворения запроса собственнику необходимо, вместе с решением, подать указанные документы в БТИ с заявлением на получение нового технического паспорта. В дальнейшем потребуется выполнить действия, согласно приведенному алгоритму.

Возможные расходы на узаконивание

Стоимость узаконивания зависит от нескольких обстоятельств. Собственникам, решившим провести перепланировку, придется заплатить в виде государственной пошлины 1,2 тысячи и 200 рублей за изготовление технического плана и кадастрового паспорта соответственно. Также придется перечислить в госбюджет 300 рублей, если для узаконивания реконструкции потребовалось обращение в суд.

Важно: изготовление кадастрового паспорта и техплана БТИ через специализированную организацию обойдется в 2-10 тысяч рублей.

Проект реконструкции стоит не менее 4,5 тысячи рублей. Если в ходе перепланировки не вносятся существенные изменения в конструкцию здания, то аналогичный документ можно заказать в БТИ. Услуга в этом случае обойдется в 1,2 тысячи рублей.

Также можно сразу обратиться в специализированную компанию, которая занимается оформлением перепланировки. Такие услуги оцениваются в 25-30 тысяч рублей, без учета оплаты государственных пошлин.

Чем грозит незаконная перепланировка?

За незаконную перепланировку накладывают штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. Если по результатам реконструкции выявлены существенные изменения, то собственников обязывают в установленные сроки устранить несоответствия. При отказе со стороны последних выполнить законные требования соответствующих органов, последние повторно штрафуют квартировладельцев. В крайних случаях выносится решение о выставлении недвижимости на публичные торги.

В заключение

Под перепланировкой понимаются работы, в рамках которых вносятся изменения в конструкцию внутренних помещений. Результаты такой деятельности отражаются на техническом плане квартиры, что требует согласования в соответствующих инстанциях (жилинспекция, пожарная служба и других).

Процедура узаконивания перепланировки разбивается на несколько этапов, в ходе которых собственники оформляют новые документы на квартиру (техплан, кадастровый паспорт и свидетельство, если изменилась площадь жилых помещений). Если жилищная инспекция отказывается принять результат реконструкции, то собственники вправе оспорить это решение через суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
zhkh.club
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Adblock
detector