Что делать, когда цена на объект недвижимости необоснованно завышена? Ведь владелец бизнеса может понести серьезные финансовые потери. Можно ли оспорить результаты определения кадастровой стоимости и скорректировать решение чиновников?
Да, такая ситуация разрешима. Конечно, придется заказать и оплатить услуги: формирование отчета, судебные экспертизы, сбор документации и непосредственно процедуру. Но итоговая цель стоит потраченных сил и времени.
По статистике за прошлый 2022 г. по решению судов кадастровая стоимость недвижимости уменьшилась на 191 млрд. руб. В сравнении с показателем до оспаривания (482,5 млрд. руб.) она снизилась почти на 39,5%.
Кадастровая стоимость: что это за документ
Кадастр проводится в отношении как квартир, домовладений, так и промзданий и гаражей. Оценка базируется на сумме, которую формируют региональные власти на недвижимость. Оспаривание кадастровой стоимости может затронуть и незавершенные (замороженные) строительства.
Такой показатель требуется при определении:
- налогов на прибыль (землю, имущество) юридических и физических лиц, а также при продаже недвижимых объектов;
- арендных выплат (проблема появляется в случае, когда аренда устанавливается по кадастровому параметру);
- штрафных санкций (в случае нецелевого использования квартир, зданий, участков);
- уровня госпошлины (по причине наследования или дарения жилья).
При проведении кадастра комиссия учитывает все особенности объекта (площадь, время строительства и пр.). На итоговый показатель влияет расположение зданий, наличие-отсутствие коммуникаций и др. Все показатели важны при оспаривании кадастровой стоимости.
Зачем требуется пересмотр
Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, заинтересованный в итогах оценки.
Московский владелец торгово-развлекательного центра, пользуясь существующими правилами, добился пересмотра кадастра и по решению суда снизил стоимость в 3 раза. По итогу бизнесмен сэкономил на ежегодных налогах почти 2,5 млн. руб.
Оспаривание кадастровой стоимости полезно и в следующих ситуациях:
- Наличие ошибок при плановой оценке квартиры или дома. Например, неверно указан год постройки, функциональное использование и пр. В таких ситуациях пересмотр кадастра помещения осуществляет Государственная бюджетная организация «Городской центр имущественных платежей» г.Москва. Основанием становится решение о перерасчете кадастра.
- Когда необходимо, чтобы параметр кадастра уравнялся с рыночным. В данном случае оспаривать кадастровую стоимость земельного участка или иных помещений следует через судебную инстанцию.
Как часто формируется кадастровый показатель
| Место | Проведение кадастра недвижимости, включая дачи и гаражи | Формирование показателя для земельных участков |
| Федерально-значимые города (Москва, СПб, Севастополь) | кадастр определяется каждые 2 года, следующая переоценка объектов запланирована на 2023 г., обновленный показатель действует с 01.01.2024 | переоценка проводится через 2 года с момента последнего кадастра, предыдущий прошел в 2022 г., новая стоимость работает с 01.01.2023 |
| Прочие российские регионы | по правилам кадастр проводится каждые 4 года, пересмотр пройдет в 2023 г., обновленный критерий действует с 01.01.2024 | новый кадастр земельных участков формируется каждые 4 года, плановая переоценка была проведена в 2022 г., она действует с 01.01.2023 |
Как выяснить в какой срок и кто проводил кадастр
Вся информация по процедуре (когда, кем была установлена кадастровая стоимость помещения) хранится в ГосФонде данных вместе с отчетами по кадастру.
Информация находится:
- на портале Росреестра;
- на сайте Городского центра имущественных платежей г. Москвы;
- на портале mos.ru.
Сведения, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости, находятся в свободном доступе.
Чтобы использовать базу данных, пользователю необходимо знать кадастровый номер искомого помещения.
Кто может оспорить результаты кадастра
Прежде чем заниматься сбором доказательств и готовиться к оспариванию кадастровой стоимости, необходимо понять, а имеет ли заявитель право на такую процедуру. Подать заявку на пересмотр может только лицо, на права которого непосредственно влияет результат кадастра.
Например:
- собственник всей недвижимости (дачи, квартиры) или доли;
- бывший владелец (при необходимости для физического лица перерасчета налогов за период владения);
- арендаторы квартиры если стоимость аренды зависит от кадастра;
- арендатор участка земли, дома при наличии права аренды с последующим выкупом.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это делать
Процесс пересмотра зависит от причины, по которым заявитель решил поменять оценку по кадастру.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости из-за неточностей
Если кадастр проводился по ошибочным данным, требуется обратиться в ГБУ, специалисты которого проводили процедуру и формировали результаты. Например, для Москвы это «Городской центр жилищного страхования и имущественных платежей». Именно там москвичи могут подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости.
От заявителя потребуется:
- Оформить заявку-обращение на исправление некорректных данных по даче или квартире.
- Приложить подтверждающие неточность документы (план территории, правоустанавливающую документацию, техпаспорта и пр.).
- Подождать, пока представители ГБУ примут и рассмотрят заявку. Такой период установлен в 30 дней (рабочих).
- Если вынесен положительный вердикт, ГБУ передает сведения в Росреестр.
- Происходит пересмотр кадастровой стоимости дома или иного жилья.
Если заявитель получил официальный отказ в пересмотре кадастра, он имеет право оспорить решение ГБУ через суд. Такой способ более эффективный.
Пересмотр кадастра на основании завышенной оценки в сравнении с рыночной стоимостью
Чтобы получить нужный результат, в этой ситуации действовать нужно иначе. В первую очередь подготовить отчет по действующему кадастру, написать заявление на пересмотр. Также можно сразу напрямую обратиться в судебную инстанцию с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Назначается экспертиза, приставы проводят ее и принимают справедливое и взвешенное решение.
Учитывайте, что с 16.11.2021 (распоряжение №3214) по новым правилам в роли судебных экспертов разрешается выступать исключительно государственные учреждения. До этого периода суды привлекали и независимых специалистов.
Способ оспаривания кадастра через суд
Судебная инстанция оспаривает текущий параметр на основании реальной рыночной стоимости, которая установлена на дату проведения кадастра.
Для подачи заявки собственнику необходимо собрать портфель документов:
- Исковое заявление. Подать заявку на пересмотр кадастра по жилью или земельный участок можно как лично, так и онлайн (на портале местного суда или с помощью Госуслуг).
- Выписка из ЕГРН. Бумага должна содержать данные о недвижимом имуществе и показывать оспариваемые сведения.
- Документ, подтверждающий права заявителя на жилье. Предоставляется копия, заверенная у нотариуса.
- Нотариально заверенная доверенность (если с иском обращается доверительное лицо собственника).
- Бумаги, подтверждающие полномочия представителя для процесса в суде. Необходимостью становится наличие у данного лица юридического образования.
- Документация, свидетельствующая о недостоверности сведений по кадастру.
- Официально проведенную экспертизу по установлению рыночной стоимости недвижимости.
- Квитанция об уплате пошлины.
- Прочие бумаги, подтверждающие исковые требования.
Дела, затрагивающие пересмотр кадастра, рассматриваются судьями I инстанции. Проводятся они в республиканских, областных, краевых и городских судах. Зная, в каком суде оспаривают кадастровую стоимость, можно ускорить дело.
Время рассмотрения иска и пересмотр дела по кадастру длится от 2-х до 3-х месяцев. Период зависит от сложности текущей ситуации.
Суд официально извещает всех участников дела о времени/дате судебных заседаний. Неявка граждан, участвующих в процессе (независимо от причин) не становится препятствием для разрешения дела.
