Действующая редакция Жилищного кодекса определяет, что в рамках общего собрания собственников многоквартирного дома (или ОСС), которое выступает в качестве основного органа, принимаются решения по управлению жилым зданием. В частности, такая организация вправе установить, как будет проводиться ремонт внутренней и внешней частей подведомственного здания, каким образом обустроить придомовую территорию и другие вопросы. Также на собрании выбирают нового председателя ТСЖ.
Процедура проводится ежегодно либо внеочередно.
Кто вправе инициировать ОСС?
Согласно действующей редакции ЖК РФ, инициировать ОСС вправе:
- каждый зарегистрированный жилец;
- районные инженерные службы (если в доме имеется имущество, принадлежащее муниципалитету);
- местные органы власти;
- УК или иная организация (ТСЖ и другое), которая отвечает за здание.
Внимание: для успешной организации собрания рекомендуют создать инициативную группу, в состав которой входит несколько собственников.
Сроки проведения ОСС устанавливаются жильцами. По закону, собрание владельцев жилых помещений организуют ежегодно, в период с апреля по июнь. Однако собственники вправе обратиться с просьбой о назначении внеочередного ОСС в любое удобное время.
Перечень проблем для ОСС
На такой встрече жильцов принимаются решения по следующим проблемам:
- перепланировка внутренних помещений;
- правила формирования (порядок внесения взносов, назначение управляющего и иное) фонда капитального строительства и условия для изъятия средств из ФКП;
- условия проведения ремонтных работ (включая капремонт) или реконструкции здания;
- условия и цели получения заемных средств от лица ТСЖ (иной УК) на капремонт;
- обустройство придомовой территории;
- подписание соглашений на установку рекламных баннеров на фасаде дома;
- определение условий договоров с поставщиками энерго- и других ресурсов.
Собственники вправе поднимать и другие вопросы, связанные с жизнедеятельностью и эксплуатацией дома. Каждый вопрос, который рассматривается на общем собрании, должен затрагивать всех проживающих. Это означает, что для проведения капитального ремонта в квартире ОСС не назначается.
Правила проведения ОСС
Как уже было отмечено, собственникам рекомендуют организовать инициативную группу, которая займется решением вопросов, связанных с общим собранием. Такая команда включает исключительно владельцев жилой недвижимости в конкретном доме.
Первое собрание данной группы проводится при обязательном присутствии каждого из членов. В ходе этой процедуры определяется время и условия проведения ОСС. Затем составляется и подписывается всеми участниками протокол заседания инициативной группы, в котором отражаются принятые решения.
Важно: собственники, в ходе общего собрания, не вправе менять повестку дня и поднимать другие вопросы.
При проведении ОСС важно соблюдать нормы действующего законодательства. Такой подход сведет к минимуму вероятность судебных разбирательств по принятым решениям. Особенно важно соблюдать ЖК РФ в тех случаях, когда собственники решают сменить председателя ТСЖ либо управляющую компанию.
Правила извещения собственников
Уведомление — это документ строгой отчетности. Несоблюдение правил оформления извещения можно оспорить в будущем в суде. Уведомления о проведении общего собрания необходимо отправить каждому из собственников за 10 дней до назначенного дня. Документ отправляется заказным письмом.
Внимание: собственники вправе изменить порядок передачи уведомления. В частности, разрешено извещать жильцов путем размещения соответствующего объявления в подъезде. Но такой порядок предварительно утверждается на предыдущем собрании.
Если не соблюден порядок уведомления, это также можно оспорить в суде. То есть невыполнение указанных требований приведет к тому, что все решения, принятые жильцами, станут недействительными.
Инструкция по написанию уведомления гласит, что в данном документе нужно отразить следующие обстоятельства:
- дата и время сбора жильцов;
- место проведения мероприятия;
- имя и номер квартиры лица, выступающего в качестве инициатора;
- форма ОСС;
- время окончания сбора опросных листов.
Важно: инициативной группе необходимо завести реестр уведомлений, внося в эту базу даты получения извещения собственниками. В дальнейшем к протоколу ОСС нужно приложить почтовые квитанции (если велась рассылка заказными письмами).
Помимо рассылки уведомления инициатор обязан обратиться с соответствующим заявлением в УК либо иную управляющую организацию, сообщив дату и время проведения сбора жильцов.
Правила составления повестки собрания
Основное правило при составлении повестки — каждый вопрос должен быть конкретным и отражать основную суть проблемы.
Это позволит исключить в дальнейшем иные толкования и, как следствие, нивелирует вероятность оспаривания в суде принятых решений.
Первый вопрос — выбор председателя и секретаря, в обязанности которого входит ведение протокола. На следующем этапе определяется перечень лиц, которые займутся подсчетом голосов. Эта процедура не обязательная, но рекомендованная.
Следом в повестку дня вносятся вопросы, требующие рассмотрения жильцами многоквартирного дома.
Внимание: Минстрой отметил, что в повестку дня нельзя вносить пункт «Иные вопросы».
В конце определяется порядок уведомления собственников о принятых решениях и место, где будет храниться итоговый протокол. Кроме того, после завершения ОСС в документе отражается место, где можно ознакомиться с материалами собрания.
Внизу повестки дня инициатор ставит собственную подпись.
Правила определения кворума
Решения, принятые на ОСС, считаются правомочными, если на мероприятии набрано более 50 % голосов (или собран кворум).
Под последним понимается не число прописанных (проживающих) лиц. Голоса рассчитываются, исходя из площади занимаемого помещения. Это означает, что собственник трехкомнатной квартиры имеет большее влияние (большее число голосов), чем владелец однокомнатной.
Внимание: необходимо учитывать и число проживающих людей в конкретной квартире. То есть голоса распределяются с учетом количества квадратных метров, которыми владеет один человек.
Для понимания рассматриваемого вопроса можно обратиться к следующему примеру: общая площадь многоквартирного дома равна 1000 кв. м. Соответственно, число голосов составляет 1000. Однокомнатной квартирой на 40 кв. м. владеют 4 человека.
Каждый из собственников в таком случае имеет 10 голосов.
Виды разрешенных форм проведения собрания
Общее собрание, в основном, проводят в очной либо заочной формах. Однако наиболее простой считается очно-заочная, которая объединяет преимущества двух первых.
Выбранная форма определяет содержание извещения и порядок проведения голосования.
В присутствии собственников
Очная форма считается наиболее сложной, так как требует сбора кворума. При данном варианте проведения ОСС важно, чтобы на собрании присутствовали собственники. Это правило обязательно для всех.
Важно: если собственники не могут посетить мероприятие, такие люди вправе оформить доверенность на представление собственных интересов на третьих лиц.
Владельцы квартир на очном собрании голосуют за решения, поднимая руки вверх.
Без собственников
Собрание в заочной форме проводится, в основном, в тех случаях, когда число собственников, принявших участие в мероприятии, недостаточно для голосования. Уведомления в подобных ситуациях составляются и рассылаются по приведенному ранее образцу.
Заочная форма предусматривает проведение опроса среди собственников по заранее определенным вопросам. Инициаторы должны сообщить владельцам, куда и до какого срока необходимо предоставить ответы. Ответы на вопросы собственники дают в опросных листах.
Особенности проведения собрания в очно-заочной форме
Такая форма объединяет особенности двух предыдущих. ОСС организуется вне зависимости от числа участников (нет необходимости собирать кворум). В данном случае проводится обсуждение и голосование по стандартному сценарию. На следующий день остальным владельцам квартир в доме рассылается опросный лист, в котором отражены аналогичные проблемы.
Правила голосования и подсчета результатов
Если набран кворум, инициатор выводит на повестку дня вопрос о выборе председателя, который после избрания получает полномочия по ведению ОСС. Затем присутствующие приступают к рассмотрению каждой проблемы в отдельности. Решения по вопросу ставятся на голосование. Владельцы квартир в доме принимают участие в этой процедуре при условии предоставления:
- паспорта;
- документа о праве собственности;
- доверенности (если интересы жильцов представляют третьи лица).
До начала общего собрания присутствующим раздаются опросные листы, в которых отражены следующие обстоятельства:
- имя собственника;
- основания владения жилым помещением;
- перечень вопросов и ответы.
Внимание: участники ОСС вправе голосовать по каждому вопросу один раз.
Решения принимаются, если по отдельной проблеме набрано большинство голосов. Исключение составляют следующие случаи:
- капремонт (порядок проведения, условия сбора взносов, перечень работ и иное);
- порядок проведения реконструкции;
- условия для получения кредита, цели расходования заемных средств;
- условия использования придомового земельного участка;
- правила эксплуатации общедомового имущества;
- определение полномочий совета, который принимает решения о капитальном ремонте.
Все решения участников ОСС указываются в протоколе общего собрания. Данный документ носит официальный характер.
Внимание: ЖК РФ позволяет наделять членов совета другими полномочиями, которые не касаются капитального ремонта.
После голосования назначенные члены комиссии либо председатель подсчитывает результаты. Число и распределение голосов по вопросам отражаются в протоколе, который необходимо составить в течение 10 дней после завершения мероприятия.
Каждый собственник квартиры в доме вправе получить этот документ на руки.
Внимание: если ОСС проводится в заочной форме, то протокол также составляется в течение 10-дневного срока. Последний отсчитывается с момента окончания принятия опросников.
Документы и список решений общего собрания отправляется в управляющую компанию (ТСЖ). УК, согласно ЖК, обязана в пятидневный срок обязана отправить копию протокола в государственную жилинспекцию.
Собственники жилья не вправе рассматривать одинаковые вопросы чаще, чем один раз в три месяца. Если это правило не соблюдается, Госжилинспекция проведет проверку факта выполнения норм законодательства.
Перечень требований к протоколу ОСС
Протокол отражает итоговые результаты голосования. Поэтому к данному документу предъявляют жесткие требования. Протокол оформляется строго по образцу. В этом документе отражаются форма и тип собрания собственников, имя человека, выступившего в качестве инициатора. Дополнительно указываются сведения о лицах, присутствовавших на данном мероприятии.
Это обязательная информация, которую должен содержать протокол. Также в документе приводятся данные об общей площади дома и размерах квартир каждого из присутствующих. Нижняя часть отводится под перечни вопросов и ответов. При необходимости указывается список прикладываемых документов (доверенность на представление интересов или другие).
В протоколе обязательно отражаются дата и время проведения ОСС, место сбора (адрес многоквартирного дома). Документ подписывают председатель с секретарем. Другие лица не вправе делать отметки в протоколе.
Пример протокола
В верхней части протокола обычно приводят сведения (в указанном порядке) о дате и месте проведения собрания, выбранной форме мероприятия и имя человека, инициировавшего процедуру.
Далее указываются сведения о председателе и секретаре. При необходимости (если выбраны) приводятся данные о членах счетной комиссии и приглашенных лицах. Следом – перечень вопросов, которые обсуждались на общем собрании, и ответов.
Право на оспаривание в суде протокола
Протокол оспаривают, в основном, в тех случаях, когда председатель или иные лица без ведома и разрешения собственников жилья вносят изменения в документ. Такие действия приводят к неправомочным последствиям: повышение тарифов, увеличение взносов на капитальный ремонт и другое.
Важно: оспаривается не протокол, а факт незаконного (неправомочного) проведения собрания. Данный документ входит в состав доказательной базы.
Решения ОСС оспариваются в суде. В подобных случаях основная проблема заключается в том, чтобы найти доказательства, подтверждающие правоту заявителей. В частности, суду необходимо предоставить факты того, что:
- протокол составлен с нарушениями (не соблюдены законодательные нормы);
- в протоколе присутствуют ошибки;
- протокол подделан.
В последнем случае необходимо привести весомые доказательства, так как в определенных ситуациях умышленная подделка протокола считается уголовно наказуемым деянием.
При оспаривании решений рекомендуется учесть все обстоятельства проведения рассматриваемого мероприятия. Так, следует повторно провести подсчет голосов. Если по результатам приведенной проверки выяснится, что на очном собрании не было кворума, все решения по повестке дня отменяются.
За собственниками сохраняется право оспаривания протокола в случаях, когда принятые решения нарушают законные права и интересы конкретных владельцев квартир. Заявления в суд в подобных обстоятельствах можно подать в течение полугода после составления протокола. Отрицательные решения по таким делам принимаются, если:
- суд определил, что голос заявителя не мог повлиять на общие результаты;
- выявленные нарушения несущественны;
- решения не наносят вреда заявителю.
Также владельцы квартир, чьи права, по результатам голосования, были ущемлены, вправе обратиться с соответствующим заявлением в Госжилинспекцию. Последняя затем оспаривает протокол в суде.
Порядок передачи протокола в Госжилинспекцию
Минстрой, с целью снижения числа поддельных протоколов, обязует управляющие компании после собраний жильцов многоквартирного дома передавать копии документов в Госжилинспекцию. В частности, в ГЖИ отправляется перечень лиц, которые принимали участие в собрании, и список всех людей, что живут в конкретном доме.
Резюме
Общее собрание собственников — это процедура, в рамках которой решаются вопросы, затрагивающие всех жильцов (определение порядка проведения ремонтных работ и иное). ОСС проводится раз в год либо в любое время, по заявлению одного из владельцев квартир, управляющей компании или иной уполномоченной организации.
Решения, принятые на общем собрании, отражаются в протоколе, который подписывается председателем и отправляется в Госжилинспекцию. Данный документ строгой отчетности заполняется по образцу. Собственники вправе оспорить решения общего собрания в суде./
