Как правильно приватизировать квартиру по договору найма

Приватизация – это процедура, которая превращает государственное имущество в частную собственность. Речь идет о любом имуществе: жилая и нежилая недвижимость, земля и так далее.

С приватизированным имуществом можно проводить любые сделки: продавать, покупать, сдавать, дарить, обменивать, оставлять в наследство и так далее. Пока оно не приватизировано, его можно только использовать.

К примеру, сейчас вы проживаете в некой недвижимости по договору социального найма. В этот момент она является муниципальной или государственной, поэтому никакие сделки с ней совершать нельзя. После приватизации собственность перейдет в разряд частной, вы получите право делать с ней, что захотите. Это то же самое что купить имущество.

Законное основание

Чтобы иметь официальное право приватизировать квартиру, требуется договор социального найма. Он может иметься у двух категорий граждан: тех, кто получил жилье в СССР, и тех, кто поставлен государством на учет как нуждающийся в современной России.

Какое жилье подходит для приватизации

Приватизировать можно любую квартиру, которая была сдана на основании договора социального найма. Но есть несколько исключений:

жилая недвижимость в аварийных домах;
комната в общежитии;
жилье в доме, который находится в военном городке закрытого типа;
служебное жилье за исключением расположенного в совхозе или колхозе.

Кому можно стать участником процесса

Договор соцнайма дает равные права всем прописанным в нем. Таким образом, не имеет значение, совершеннолетний ли человек или несовершеннолетний, он может стать собственником помещения. Если ребенок прописан в жилье, он автоматически становится участником процесса приватизации. Исключить его из списка участников можно только с разрешения опеки. Регистрация дает право ребенку участвовать в процессе даже в том случае, если проживает фактически он с другим родителем.

Например, после развода он переезжает жить к матери, но остается прописанным на жилплощади отца, если отец решит приватизировать квартиру, сделать это без участия ребенка он не сможет. Его доля должна быть равной долям остальным участником процесса. Распавшийся брак также не является основанием для исключения человека из списка приватизирующих жилье. Не хотите делить жилплощадь с бывшим супругом? Вы можете оформить совместное пользование и купить его часть.

По закону, каждый человек имеет право на единоразовую приватизацию за всю жизнь. Поэтому если у какого-то человека возникают сомнения, он может отказаться от своей доли собственности и оформить официальный отказ. В этом случае право за ним сохранится. Но есть одна категория граждан, которые могут приватизировать долю в квартире дважды, — те, кто участвовал в этом в первый раз в возрасте до 18 лет.

Приватизация: достоинства и недостатки

Оформление права собственности на муниципальную квартиру позволяет распоряжаться ею по своему желанию. То есть, как только документы окажутся у вас на руках, вы сможете:

оставить жилье в наследство. На собственность можно писать завещание и передавать ее тому, кому пожелаете. При этом наследник может быть прописан, где угодно, и не состоять в родстве с собственником. Если квартира не является личным имуществом, она не наследуется. В ней можно будет жить только в том случае, если кто-то из прописанных в ней остается в живых. Ему нужно оформить договор социального найма на себя. Но это не то же самое, что получить жилье в наследство. Если в жилом помещении никто прописан не был, то после смерти единственного прописанного, оно отходит государству. Бывают и исключения: если наниматель успел собрать все документы, подал заявление, но не успел оформить все до конца, то после его смерти непрописанные родственники могут попробовать доказать свое право проживания через суд. Но это скорее исключение;
регистрировать жильцов. На собственных квадратных метрах можно регистрировать кого угодно. Если же не приватизировать квартиру, то в ней можно прописать детей, родителей и супругов при согласии всех ранее зарегистрированных. Если же прописать вы хотите других граждан, то потребуется согласие муниципалитета. Он будет действовать, исходя из нормы площади на одного человека. Если при регистрации нового жителя на одного прописанного будет приходиться площадь меньше нормы, регистрация невозможна. Только детей до 18 лет можно прописать с матерью или отцом вне зависимости от норм;
совершать любые сделки с имуществом: продажа, сдача в аренду, покупка или наем. При этом собственник не обязан жить в своей квартире, не обязан быть в ней прописанным. Если долго не жить в социальной жилплощади, возможно расторжение договора найма и передача ее нуждающимся;
сделать перепланировку. На территории частной собственности при согласовании можно делать перегородки, убирать ненесущие стены, а также переводить ее в нежилой фонд;
снизить ежемесячные расходы. Если муниципальное жилье находится в найме, придется доплачивать за нее. В среднем по Москве за один квадратный метр нужно платить около 30 рублей в месяц. То есть, ежемесячные расходы за недвижимость площадью 50 квадратов составляют 1500 рублей дополнительно. Если жилье приватизировать, можно хорошо сэкономить, но придется платить налоги. Налоговая ставка примерно в 10 раз ниже, поэтому выгода очевидна.

У любой медали есть обратная сторона. Жилищный вопрос – не исключение. Если оформляться в качестве собственника, придется брать на себя все расходы на содержание и ремонт. Если по этому пункту возникнет задолженность, ее взыщут в суде. Жители муниципальных квадратных метров в Москве и Подмосковье не несут расходы по капремонту.

Если недвижимость находится в собственности, ее могут изъять за долги. С соц жильем такое сделать нельзя.

Что нужно подготовить?

Пошаговая инструкция по приватизации подразумевает первым пунктом сбор всех бумаг. Какие именно документы понадобятся, определяют на региональном уровне. Москва имеет собственный регламент, который действует также на территории Московской области. Согласно ему, нужно предоставить:

заявление;
паспорта всех зарегистрированных или свидетельства о рождении для ребенка;
социальный договор;
ордер. Если его нет, можно получить его из архива. В Москве нужно обращаться в МФЦ;
документ о гражданстве ребенка в возрасте до 14 лет. Если соц договор оформлен на его родителей – граждан РФ, то подтверждение не нужно;
выписку из домовой книги начиная с 21.07.1991 до момента регистрации того, кто подает заявление;
подтверждение того, что право на приватизацию ранее не использовалось;
согласие или отказ на/от приватизации.

Есть еще и дополнительный список для оформления собственности. Он актуален для военных, детей без попечения родителей, детей из спец учреждений, а также граждан с признанной недееспособностью.

Обращаться придется в МФЦ, БТИ, управляющую компанию, возможно, в органы опеки. У всех документов разный срок действия. Ордер и договор соц найма действуют неограниченно, аналогично тех паспорт и план, а вот справка об отсутствии долгов, а также справка о составе семьи действительны всего месяц. Поэтому когда будете брать в МФЦ полный список документов, сразу уточните сроки их действия, чтобы определить для себя порядок получения.

Пошаговая инструкция

Чтобы оформить собственность, следуйте пошаговой инструкции:

соберите документы. Хорошо узнать список заранее и действовать по нему;
подайте заявление и пакет документов в ответственный орган. В каждом населенном пункте это разные организации. Узнать, куда обращаться в вашем городе, можно через МФЦ. В столице и Подмосковье возможна электронная подача заявления;
дождитесь принятия решения. Ведомство должно уложиться в 46 рабочих дней. Это два месяца;
подпишите договор;
передайте его в Росреестр для гос регистрации права. После регистрации вы приобретаете имущество;
получить подписанный договор в МФЦ вместе с выпиской из ЕГРН.

Пошаговая инструкция подачи документов

Опишем этот пункт чуть подробнее.

Документы подаются лично или через госуслуги. В первом случае нужно приехать в уполномоченный орган или в МФЦ. Здесь написать заявление и передать оператору документы. В написании заявления должны участвовать все прописанные в соц жилье вне зависимости от того, будут ли они получать свою долю. При этом даже если муж и жена находятся сейчас в разводе, право оформить на себя часть остается за обоими, если во время брака муж прописал жену к себе или наоборот.

Оператор примет у вас документы и даст опись с датой последующего обращения. Если будет принято положительное решение, в следующий визит участники процесса подпишут соглашение о переходе соц жилья в личное пользование.

Через госуслуги приватизировать квартиру получится не везде. Если такая возможность есть, сделать это правильно не составит труда. Пошаговая инструкция очень простая: заходите на сайт, находите услугу через поиск, тут же заполняете заявление и прикладываете фото документов. Далее уполномоченный орган связывается с вами, и, если это требуется, просит от вас оригиналы. А дальше все проходит, как и при личном визите.

Могут ли отказать в услуге?

Да, если собран неполный пакет услуг, или обнаружились ошибки. Причиной для отказа может быть аварийное состояние, статус служебного жилья, нахождение в спецфонде, а также попытка воспользоваться своим правом на приватизацию повторно. В этом случае правильно будет исправить ошибки и неточности, если это возможно в соответствии с руководством и подать заявление повторно.