На сдаче недвижимости в аренду можно получать неплохой стабильный доход. Если у вас есть пустующее жилье, доставшееся в наследство, или вы вложили деньги в квартиру, но пока ей не пользуетесь, можно заставить эти квадратные метры работать на вас. Но для того, чтобы заработать на сдаче, нужно знать, как быстро и легально сдать квартиру в аренду.
Найм или аренда?
Если в разговорной речи эти два слова часто употребляются в одном и тот же значении, то с юридической точки зрения они несут разный смысл. Так, найм – это сдача квартиры одним частным лицом другому. В повседневной жизни часто встречается именно найм жилья.
Понятие аренды возникает тогда, когда недвижимость сдается юридическому лицу. Эта ситуация происходит, к примеру, тогда, когда жилье снимает некая компания для работников, находящихся в командировке. Жилье можно сдать и городу, тогда это тоже будет факт аренды.
Как правильно по закону сдать квартиру
Как законно сдавать квартиру в аренду? Для начала, еще до того, как вы начали искать арендаторов, нужно продумать способ оплаты налогов. Вы можете подавать декларацию, оформить самозанятость и платить налог на профессиональный доход или просто купить патент. Если не составлять официально договор и не платить налоги, сдача квартиры будет считаться нелегальной.
Как правильно сдать квартиру квартирантам? Правила подготовки
Для начала нужно оценить внешний вид квартиры. Если ремонт старый и ветхий, нужно сделать хотя бы небольшую косметику. Побелка потолков, покраска стен, поклейка недорогих обоев – обязательный минимум перед сдачей. Второй момент – техническая исправность. Осмотреть нужно всю сантехнику, привести в порядок проводку, вставить работающие лампочки, убедиться в том, работает ли плита и прочая техника, если она есть в доме.
Перед показом жилья в нем нужно навести порядок, обязательна генеральная уборка. Ее можно сделать и самостоятельно, а можно обратиться в клининговый центр.
Как лучше сдавать квартиру, оставлять ли мебель?
Допустимы оба варианта, но сдать пустую квартиру будет сложно. Дело в том, что основными арендаторами выступают те, кто приехал из другого города, или те, кто постоянно проживает в арендуемом жилье. Эти люди редко возят за собой мебель. Поэтому минимум самых крупных предметов должен быть в квартире.
Кровать, диван, шкаф, стол и стулья, а также кухонный гарнитур приобрести было бы неплохо. Техническое оснащение в виде холодильника и стиральной машинки – также большой плюс при сдаче. Все до мелочей приобретать не стоит. Если вы сдаете недвижимость на длительный срок, а не посуточно, то скорее всего у жильцов уже будет необходимая мелкая техника, посуда, постельное белье и так далее.
Как безопасно сдать квартиру, или зачем нужен риэлтор?
Если вы не знаете, как сдать квартиру в наем, как оформить документы, как сделать все по закону, то лучше обратиться к специалисту. Он поможет назначить правильную цену на жилье, будет отвечать на поступающие звонки, будет проводить показы, а также составит за вас все документы.
Но есть золотое правило для тех, кто хочет знать, как сдать квартиру в аренду через агентство: если вы идете к риэлтору, то только к одному. Если вы наймете нескольких, они будут конкурировать друг с другом, что приведет к вынужденному понижению месячной цены аренды для скорейшей сдачи квартиры. К тому же повторные объявления с одной и той же квартирой у потенциальных жильцов вызовут подозрение.
Как правильно сдать квартиру самостоятельно?
Иногда приписка в объявлении об аренде без посредников подкупает нанимателей, и они с большим энтузиазмом снимают жилье. Для того, чтобы сделать все без помощи специалиста, нужно разместить объявления на профильных ресурсах.
Заключать договор с непроверенными людьми опасно. Поэтому перед тем, как подписать документы, соберите о нанимателях информацию. Место работы, семейное положение, платежеспособность. Нужно получить также копию паспорта, чтобы в любой спорной ситуации можно было бы обратиться в суд.
Как определить цену, по которой можно сдать квартиру?
Чтобы вычислить справедливый ежемесячный платеж, нужно проштудировать сайты недвижимости. Вам нужно обратить внимание на жилье, расположенное в вашем районе или районе аналогичной удаленности от центра и инфраструктуры. У этого жилья должна быть примерно такая же площадь, как у вашего, примерно одинаковая отделка и меблировка. Определите средний показатель стоимости найма такого жилья.
Ежемесячный платеж зависит от того, где расположена квартира, легко ли добраться до нее, насколько она удалена от социально значимых объектов. Также на цену влияет размер квартиры, возраст самого дома, отделка в квартире, вид из окна. Если из ваших окон открывается вид на водоем, парк или какие-то достопримечательности, к цене можно добавить около 10% сверху. Удручающий вид из окна (парковка, промышленный объект, неухоженные заросли) – причина для снижения стоимости. Также подумайте на тем, будет ли платеж за коммунальные услуги включен в стоимость найма, или же платежка будет оплачиваться отдельно.
Если сдать квартиру в аренду нужно как можно скорее, можно пойти на снижение цены.
Как законно сдавать квартиру?
Чтобы все было оформлено по закону, нужно собрать определенный пакет документов. В него входят паспорта собственника и арендатора и документы, подтверждающие право собственности.
Как правильно сдать квартиру с несовершеннолетним собственником?
При наличии в числе собственников несовершеннолетних граждан, заключить договор можно будет только с согласия органов опеки. Не стоит путать ситуацию с пропиской ребенка в квартире. Если он не является собственником, а только имеет регистрацию на жилплощади, то никакое разрешение не понадобится.
Разрешение органы опеки выдают за срок до 15 дней. Но в этом случае с ребенком придется делиться выручкой, которую нельзя получить до совершеннолетия ребенка. Схема в данной ситуации следующая: родитель или опекун открывает в банке счет для несовершеннолетнего, туда попадает часть суммы от сдачи жилья в наем.
Как сдавать квартиру в аренду самозанятым
Самозанятый может сдавать жилье физическим и юридическим лицам. Если доход самозанятый будет получать от частных лиц, то нужно будет заплатить 4% налога, если же от организаций или ИП, то процент вырастет до 6.
Сроки договора
Если вас интересует вопрос, как сдать квартиру на длительный срок, то можете оформить договор сразу на пять лет. Это максимальная продолжительность. Но в этом случае нужна государственная регистрация договора. Поэтому многие сдают жилье на срок до года, а потом продлевают найм. Так гораздо удобнее.
Все договоры найма, длительность которых превышает 10 месяцев, в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Срок на регистрацию – месяц. Если арендодатель не уложится в отведенные 30 дней, на него будет наложен штраф. Сумма штрафа составляет 1500-5000 рублей.
Депозит
Перед тем, как сдать квартиру по договору, определите размер депозита. Обычно его сумма равна плате за один месяц аренды. Что это такое, и для чего нужно? Эта сумма, которая удерживается арендодателем с жильца и хранится у него до конца срока найма. Если арендатор не заплатил деньги или испортил имущество, арендодатель вправе использовать эти деньги в качестве компенсации.
Если наниматель хочет продолжить отношения с наймодателем, который использовал депозит в качестве компенсации за нанесенный ущерб или в качестве арендной платы, наниматель обязан в течение недели внести новый депозит.
Если же депозит не был израсходован в течение действия договора, а арендодатель не имеет претензий к жильцу, сумма возвращается в полном объеме. Если депозит не может покрыть образовавшуюся задолженность, жилец обязан компенсировать недостачу.
Как официально сдать квартиру в аренду и сохранить свое имущество?
Чтобы компенсировать порчу имущества, эту порчу нужно доказать. Лучшим доказательством является опись имущества. Опись прилагается к договору, идеальным вариантом будет приложить дополнительно фото.
В описи нужно перечислить всю крупную технику и мебель. Если есть какие-то дефекты, их нужно подробно описать. В случае появления новых дефектов с жильцов можно удержать штраф или потребовать их устранить.
Как по закону сдать в аренду ипотечную квартиру?
Квартиру, которая находится в ипотеке, можно сдать внаем. Но в этом случае придется получить письменное разрешение от банка. Также, скорее всего, придется разрешение получать и от страховщика, у которого вы страхуете жилье. Лучше не рисковать и не обходить это правильно стороной. В этом случае нужно знать, как правильно сдать квартиру на длительный срок, и сделать все по букве закона, иначе банк может досрочно расторгнуть с вами ипотечный договор, или, что еще хуже, вы можете вовсе лишиться жилья.
Нужно ли страховать квартиру в Москве перед тем, как сдать ее в аренду
Страховка – это ваша подушка безопасности. Она поможет компенсировать все потери в случае чрезвычайных ситуаций. Продумайте, что нужно застраховать. При этом прописывать в страховом договоре нужно не только содержащиеся в квартире ценности, но и гражданскую ответственность перед соседями, так как может пострадать и их имущество (затопление, к примеру). В договоре страхования факт сдачи жилья внаем должен быть прописан в обязательном порядке.
Важно понимать, что, если ваши наниматели затопят соседей, ущерб также будет компенсирован страховщиком. Деньги будут переводиться на счет страхователя, поэтому нужно оформлять все на свое имя.
Процедура передачи жилья
С нанимателем кроме договора должен быть подписан акт приема-передачи недвижимости. Когда этот акт подписан, ответственность за состояние жилья полностью лежит на новых жильцах. В акте описывается квартира, состояние мебели и техники. Наниматель будет нести ответственность за порчу вашей собственности. Но, если что-то выйдет из строя со временем или испортится по вине коммунальщиков, платить арендатору не придется.
Ключи нужно передать из рук в руки. То, что вы их передаете, также должно быть записано в акт. Также стоит записать данные счетчиков, чтобы не возникло потом недопонимания. После того, как акт приема-передачи подписан, жильцы должны получить временную регистрацию по новому месту жительства.
Основные пункты договора найма
В договоре нужно указать адрес жилого помещения и его основные характеристики (площадь, подъезд, этаж). Также нужно прописать основание права собственности. Стоит указать, кто конкретно и каком количестве будет проживать в квартире. Вопросы оплаты также нужно четко осветить.
Собственнику важно иметь возможность расторгнуть договор самостоятельно в случае недобросовестного отношения к вашей собственности. Все это должно быть прописано, иначе для расторжения придется обращаться в суд. Отдельно прописываются реквизиты сторон.
Сдать квартиру, даже если собственник проживает в другом городе, несложно. Главное сделать все по закону и максимально обезопасить себя.
